GASTOS PARA LA FORMALIZACIÓN DE UNA HIPOTECA
La Tasación
La tasación es la valoración de la vivienda ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda.
El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el importe máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas entidades toman como referencia el valor de la compraventa, en el caso de que éste sea menor que el de tasación.
El coste dependerá de la entidad, pudiendo oscilar entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.
El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el importe máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas entidades toman como referencia el valor de la compraventa, en el caso de que éste sea menor que el de tasación.
El coste dependerá de la entidad, pudiendo oscilar entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.
El Seguro de amortización
Cubren generalmente la eventualidad de fallecimiento o invalidez, absoluta y permanente, (normalmente no cubren la invalidez parcial) de la hipoteca.
En el supuesto de darse una de las contingencias anteriormente citadas, la compañía de seguros se hará cargo de la cantidad adeudada a la entidad financiera.
Se puede contratar para una sola persona o para todas las personas que intervengan en el préstamo, aunque, evidentemente, para cuantas más personas se contrate más caro resultará.
Aunque la entidad financiera no nos puede obligar a la contratación de este tipo de seguros, resulta recomendable su contratación pues no suelen ser especialmente caros
En el supuesto de darse una de las contingencias anteriormente citadas, la compañía de seguros se hará cargo de la cantidad adeudada a la entidad financiera.
Se puede contratar para una sola persona o para todas las personas que intervengan en el préstamo, aunque, evidentemente, para cuantas más personas se contrate más caro resultará.
Aunque la entidad financiera no nos puede obligar a la contratación de este tipo de seguros, resulta recomendable su contratación pues no suelen ser especialmente caros
Gastos de constitución de hipoteca
| Euros | Ptas | IMPUESTO | NOTARIO | REGISTRO | GESTORÍA | TOTAL |
| 30.050,61 | 5.000.000 | 318,54 | 324,55 | 132,22 | 150,25 | 925,56 |
| 48.080,47 | 8.000.000 | 498,84 | 348,59 | 156,26 | 150,25 | 1.153,94 |
| 60.101,21 | 10.000.000 | 625,05 | 378,54 | 180,30 | 150,25 | 1.334,25 |
| 72.121,45 | 12.000.000 | 751,27 | 390,66 | 192,32 | 150,25 | 1.484,50 |
| 90.151,82 | 15.000.000 | 937,58 | 402,68 | 204,34 | 150,25 | 1.694,85 |
| 120.202,42 | 20.000.000 | 1.250,11 | 426,72 | 216,36 | 150,25 | 2.043,44 |
| 150.253,03 | 25.000.000 | 1562,63 | 444,75 | 234,39 | 150,25 | 2.392,03 |
Gastos compraventa vivienda usada
En este caso no hay que atender el pago del IVA, si bien deberemos pagar el 7% correspondiente al Impuestos de Transmisiones Patrimoniales. Todos estos gastos son orientativos
Gastos de Gestoría
Los gastos de gestoría son los derivados de la tramitación de las escrituras, tanto de compraventa, como de hipoteca, cancelación, subrogación, etc., tramitación que incluye tanto la presentación y retirada del Registro de la Propiedad, como de la preparación de la liquidación del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de compraventa o el de Actos Jurídicos Documentados en caso de hipoteca.
Esta gestión la solía efectuar el mismo Notario, por eso en las tablas de gastos está incluido como gestión (sin especificar si corresponden a gestoría o a notario), aunque cada vez más las entidades financieras confían estos servicios a gestorías externas, cuya principal ventaja es que tienen un seguro de responsabilidad civil que cubre los posibles errores que tengan en el manejo de las escrituras.
También se encarga la gestoría de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del impuesto sobre Bienes de Naturaleza Rústica (sí fuera el caso).
Esta gestión la solía efectuar el mismo Notario, por eso en las tablas de gastos está incluido como gestión (sin especificar si corresponden a gestoría o a notario), aunque cada vez más las entidades financieras confían estos servicios a gestorías externas, cuya principal ventaja es que tienen un seguro de responsabilidad civil que cubre los posibles errores que tengan en el manejo de las escrituras.
También se encarga la gestoría de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del impuesto sobre Bienes de Naturaleza Rústica (sí fuera el caso).
Impuestos
1. Adquisición de vivienda usada.
En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y Murcia), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves.
La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves.
La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.
2. Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación de vivienda habitual
Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual.
Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente.
O sea que se pueden desgravar:
- Plano de la obra en caso de autopromoción o ampliación.
- Permiso de obras en caso de autopromoción o ampliación.
- Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad).
- Gastos escritura de préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria.
- Importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos formalización contratos.
El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje se ve incrementado
Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente.
O sea que se pueden desgravar:
- Plano de la obra en caso de autopromoción o ampliación.
- Permiso de obras en caso de autopromoción o ampliación.
- Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad).
- Gastos escritura de préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria.
- Importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos formalización contratos.
El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje se ve incrementado
El registro de la propiedad
Organismo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que se encarga de llevar un registro de todas las propiedad inmobiliarias del país y los bienes y derechos inherentes a las mismas, tanto rústicas como urbanas.
En sus dependencias y ordenados en libros, constan todas las fincas del país así como la titularidad o pertenencia de las mismas.
Por tanto, se inscribirán en el Registro las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas (derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.
El Registro de la Propiedad es el organismo al que primero deberemos acudir para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento más sencillo que expiden para esta información es la Nota Simple, a la que hemos hecho referencia en el apartado anterior.
Si queremos información más precisa deberemos solicitar un Certificación al Registrador de la Propiedad, aunque generalmente no es necesario. Los honorarios del Registrador, al igual que los del Notario, son conocidos como aranceles.
Resulta importante señalar que será la entidad financiera la que efectúe estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca.
En sus dependencias y ordenados en libros, constan todas las fincas del país así como la titularidad o pertenencia de las mismas.
Por tanto, se inscribirán en el Registro las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas (derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.
El Registro de la Propiedad es el organismo al que primero deberemos acudir para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento más sencillo que expiden para esta información es la Nota Simple, a la que hemos hecho referencia en el apartado anterior.
Si queremos información más precisa deberemos solicitar un Certificación al Registrador de la Propiedad, aunque generalmente no es necesario. Los honorarios del Registrador, al igual que los del Notario, son conocidos como aranceles.
Resulta importante señalar que será la entidad financiera la que efectúe estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca.
La notaría
Una hipoteca se formaliza mediante escritura pública, la cual se efectúa ante Notario. Los notarios tienen marcados por ley sus honorarios, a los que se denomina como aranceles.
Esta escritura pública de hipoteca, para que tenga toda su eficacia, debe ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por ley.
Los gastos de notario y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario: a la formalización para la constitución de la hipoteca y a su cancelación, pues la carta de pago del banco también se efectúa mediante escritura pública que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien.
También se devengan unos pequeñas gastos por la obtención de "Notas simples del Registro de la Propiedad", que son solicitadas por la entidad bancaria o por el comprador para ver si el bien ofrecido en garantía está libre de cargas y gravámenes. Su coste no debería ser superior a 3.000 pesetas.
Esta escritura pública de hipoteca, para que tenga toda su eficacia, debe ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por ley.
Los gastos de notario y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario: a la formalización para la constitución de la hipoteca y a su cancelación, pues la carta de pago del banco también se efectúa mediante escritura pública que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien.
También se devengan unos pequeñas gastos por la obtención de "Notas simples del Registro de la Propiedad", que son solicitadas por la entidad bancaria o por el comprador para ver si el bien ofrecido en garantía está libre de cargas y gravámenes. Su coste no debería ser superior a 3.000 pesetas.
Seguro multiriesgo hogar
Pretende cubrir las pérdidas derivadas en caso de siniestros graves (incendios, terremotos, inundaciones, etc...).
En caso de pérdida total del bien asegurado, la compañía de seguros se hará cargo de la deuda contraída con la entidad financiera y la diferencia respecto al valor de la vivienda nos la reembolsará a nosotros, propietarios de la vivienda.
En el caso de pequeños siniestros en el hogar (dependiendo de las coberturas del seguro) nos reembolsarán el importe de las reparaciones o bien la misma compañía de seguros nos enviará un
profesional para efectuar las reparaciones.
En caso de pérdida total del bien asegurado, la compañía de seguros se hará cargo de la deuda contraída con la entidad financiera y la diferencia respecto al valor de la vivienda nos la reembolsará a nosotros, propietarios de la vivienda.
En el caso de pequeños siniestros en el hogar (dependiendo de las coberturas del seguro) nos reembolsarán el importe de las reparaciones o bien la misma compañía de seguros nos enviará un
profesional para efectuar las reparaciones.
